Зонирование однокомнатной квартиры для семьи с двумя детьми фото: Планировка однокомнатной квартиры для семьи с двумя детьми, расположение мебели в квартире с ребенком

И при хорошем планировании увеличение плотности в районах, где проживает одна семья, не обязательно означает, что больше автомобилей будут конкурировать за уличную парковку. Хотя наши затраты на строительство не включают структурированную парковку, планы участка показывают, что сценарий таунхауса может легко вместить одну парковочную площадку во дворе на каждый дом, а в многоквартирном доме может быть несколько парковочных мест. Кроме того, застройщик может включить в документ ограничения, которые покупатели не могут применять для получения разрешений на парковку в жилых помещениях (т. е. покупатели должны будут арендовать гаражные места, если они решат владеть автомобилями).

Сценарий реконструкции предлагает три основных урока для политиков, думающих о том, как повысить доступность жилья.

Во-первых, можно добавить больше домов в односемейные районы, сохраняя при этом здания в том же масштабе. Если смотреть с улицы, три соседних таунхауса или шесть небольших квартир могут быть построены примерно такой же высоты и массы, что и существующие дома на одну семью.

Во-вторых, разрешение на строительство домов меньшего размера, занимающих меньше земли, является важным способом повышения доступности жилья. Там, где земля стоит дорого, добавление новых домов на данный участок снижает стоимость жилья для каждого домохозяйства. Мягкая плотность также позволяет лучше согласовать размер дома и размер семьи; В Вашингтоне, округ Колумбия, наблюдается быстрый рост домохозяйств из одного или двух человек, многие из которых предпочли бы жить в небольших квартирах. Там, где они недоступны, они в конечном итоге делят дома или квартиры на одну семью с несколькими домохозяйствами, чтобы сократить расходы. Строительство большего количества небольших домов, в том числе доступных квартир для пожилых людей, освободит существующий фонд на одну семью для людей, которым нужны большие дома, включая семьи с детьми и домохозяйства из нескольких поколений.

В-третьих, диверсификация жилищного фонда в эксклюзивных районах создает лучший доступ к экономическим возможностям. Причина, по которой земля в этих районах дорогая, заключается в том, что они расположены рядом с центрами занятости и транспортными узлами и предлагают такие удобства, как отличные государственные школы и низкий уровень преступности. Снижение цен на жилье с 1 миллиона долларов до 570 000 долларов и добавление пяти новых домов к каждому существующему дому существенно расширит число семей, которые могут позволить себе районы с высокими возможностями. Иными словами, умеренная плотность — это относительно простой способ демократизации наших городов.

  Несмотря на преимущества для жителей и районов, рядные дома и многоквартирные дома запрещено строить почти на трех четвертях территории округа. Зонирование только для одной семьи означает, что застройщик должен получить специальное разрешение на строительство компактного жилья, что в конечном итоге делает его более дорогим. В кодексе зонирования Вашингтона, округ Колумбия, говорится, что целью зонирования с низкой плотностью является «защита районов [для одной семьи] от вторжения более плотных типов жилой застройки». Но эта «защита» закрепляет экономическую и расовую сегрегацию.

Району нужно больше жилья, особенно недорогого. Частью решения должно быть устранение барьеров для таунхаусов, домов на две-четыре семьи и небольших многоквартирных домов в каждой части города. Округу пора узаконить щадящую плотность.

Сара Крамп оказала прекрасную помощь в исследованиях.

Основные затраты на строительство включают материалы и рабочую силу. Поскольку оба проекта имеют менее пяти этажей, мы предполагаем строительство с деревянным каркасом, в среднем 205 долларов за квадратный фут. Мягкие расходы включают в себя проектирование, страхование, сборы за получение разрешений и расходы, понесенные в связи с экологическими проверками и соблюдением других нормативных требований. Более крупные и сложные проекты обычно имеют более высокие мягкие затраты; здесь мы предполагаем, что проекты не требуют изменения зонирования, отклонений или других нормативных барьеров.

Разработчикам можно платить разными способами. Поскольку девелоперские проекты, как правило, не создают положительных денежных потоков до тех пор, пока строительство не будет завершено, застройщики часто получают комиссию за девелопмент в процессе, а также любую остаточную прибыль после того, как проект был завершен, кредиторы были погашены, а долевые инвесторы получили свои доходы. .

В отличие от ипотечных кредитов, которые домохозяйства используют для покупки домов, строительные кредиты обычно выдаются только под проценты в процессе строительства (основная сумма возвращается после завершения проекта, когда готовое жилье продается). Соотношение кредита к стоимости для кредитов на строительство ниже, чем соотношение кредита к стоимости для покупки существующих зданий, потому что строительные проекты сопряжены с более высоким риском.

Структура погашения и требуемая норма прибыли для инвесторов в акционерный капитал значительно различаются в зависимости от размера и риска проекта. В этом примере мы предполагаем, что инвесторы в акционерный капитал требуют 10% внутренней нормы доходности (IRR) и обеспечивают 40% затрат на разработку проекта. За последние 20 лет публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) приносили около 13% среднегодовой прибыли. Денежные потоки инвесторам в акционерный капитал рассчитываются следующим образом:

где IRR = 10% и t = два года.

Продажные цены на реконструированные квартиры рассчитываются как стоимость за единицу при неизменном вознаграждении застройщика и доходности собственного капитала. Это самая низкая возможная цена, которую могут назначить разработчики, не обязательно рыночная цена, которая максимизирует прибыль.

Преодоление ограничений на многоквартирные дома

Последний в серии.

ГОРОДА И НАСЕЛЕНИЯ  Большого Бостона имеют долгую историю использования зонирования для ограничения строительства многоквартирного жилья, в котором могут разместиться семьи с детьми. Систематические ограничения поставили в невыгодное положение домохозяйства из нескольких поколений, ищущие жилье в кондоминиумах или многоквартирных домах. Ограничения также подорвали динамизм рынка жилья и его способность удовлетворять потребности региона в жилье.

В ответ на эти проблемы штат Массачусетс принял закон о зонировании сообществ MBTA, согласно которому города и поселки, обслуживаемые MBTA, должны быть зонированы для многоквартирного жилья, ориентированного на транзит, «без возрастных ограничений» и «подходящего для семей с детьми».

На протяжении десятилетий муниципалитеты ограничивали строительство квартир и кондоминиумов, подходящих для семей, с помощью нескольких механизмов зонирования, включая возрастные ограничения для жильцов (как правило, для жителей старше 55 лет), ограничения на количество спален и процедуры дискреционного утверждения. Я изучил эти методы в опросе 2018 года о зонировании подзаконных актов и постановлений в 100 городах по всему Большому Бостону.

По данным опроса, более половины муниципальных образований области приняли зонирование на возрастное жилье. Многие муниципалитеты более либерально зонируют многоквартирное жилье с ограничениями по возрасту, чем многоквартирное жилье без ограничений. Муниципалитеты обычно поощряют использование возрастных ограничений, предлагая бонусы за плотность населения.

Во время моего опроса Уэнам разрешал многоквартирные дома только в том случае, если они были ограничены по возрасту. В Норвелле единственным многоквартирным жильем, разрешенным без возрастных ограничений, было преобразование существующих домов на две семьи в дома на три семьи при очень ограниченных обстоятельствах. В Линнфилде единственный многоквартирный район без возрастных ограничений уже был застроен до разрешенной мощности.

Почти четверть муниципалитетов сообщили о выдаче разрешений на строительство жилья с ограничениями по возрасту с 2015 по 2017 год. семейное жилье. Например, в «планируемых застройках» Даксбери ни в одном многоквартирном доме не может быть более двух спален. Многие семьи с детьми предпочитают дома с большим количеством спален.

Даже при отсутствии официально провозглашенных ограничений по возрасту или количеству спален процесс выдачи разрешений часто неявно способствует установлению ограничений. В большинстве случаев выдача разрешений на проекты многоквартирного жилья включает дискреционные процессы политического утверждения, включая голосование местного совета по планированию и / или местного законодательного органа (городского совета или городского собрания). Чтобы выиграть голоса, застройщики часто предлагают проекты без трехкомнатных. ед. или с возрастными ограничениями, даже если об этом никто прямо не просил. Иногда в процессе утверждения обсуждаются возрастные ограничения или сокращение количества спален, даже если в зонировании не упоминаются такие ограничения.

Многие местные планы, которые я просмотрел в 2004 году, восхваляют преимущества зонирования с возрастными ограничениями. Планы указывали на фискальные преимущества зонирования с возрастными ограничениями, в частности, на ожидание увеличения доходов от налога на имущество без соразмерных расходов на школы. Например, генеральный план Линнфилда заключался в следующем: «Еще одним средством увеличения налоговой базы в Линнфилде является строительство жилья с ограничениями по возрасту».

Во многих планах возрастные ограничения связаны с сокращением трафика. Например, в Плане развития сообщества Ипсвича на 2003 год поясняется, что «жилье для пожилых людей обычно оказывает гораздо меньшее воздействие (например, дорожное движение и школьники), чем другое жилье для одной или нескольких семей, и поэтому может быть частью комплексной стратегии управления ростом. ” В нескольких планах упоминалось, что жилье с ограничениями по возрасту может конкретно удовлетворить потребность в размещении растущего населения пожилых людей.

В генеральном плане Челмсфорда предполагалось, что «зрелость жителей» жилья с ограничениями по возрасту делает такое жилье более приемлемым для нынешних жителей города по сравнению с обычным многоквартирным жильем.

Помимо планов, я слышал опасения по поводу более высокого «показателя оттока» в школьных классах учащихся, живущих в арендованном жилье. Проблема в том, что арендаторы переезжают чаще, чем владельцы.

Часто упоминаемые опасения по поводу многоквартирного жилья для семей с детьми, такие как трафик, вместимость школ, бюджетные ограничения и уровень текучести жилья, на первый взгляд кажутся прагматичными, важными и даже фундаментальными соображениями в политике землепользования.

Однако намеренно и систематически ограничивать строительство многоквартирного жилья для семей с детьми – это в корне несправедливо. Ограничения противоречат ценностям справедливости, на которых основана наша гражданская жизнь. Действительно, федеральный закон не позволяет принимать жилищную политику, включая зонирование, , которая дискриминирует домохозяйства на основании «семейного положения».

Неважно, сколько стоит обучение детей; не имеет значения, если одни въезжают и выезжают из школьного округа быстрее, чем другие. Мы не можем дискриминировать семьи с детьми, которые могут жить в квартирах и квартирах. Чтобы решить проблемы с трафиком, вместимостью школ и другими последствиями муниципального роста, мы должны использовать другие инструменты политики, которые не включают ограничение вариантов жилья для домохозяйств, состоящих из нескольких поколений.

Ограничения также являются плохой политикой по прагматическим причинам, помимо дискриминации. Разнообразные домохозяйства нуждаются в разнообразном жилье. Нехватка жилья приводит к росту цен на жилье, стрессу для семейных бюджетов, незащищенности жилья, концентрации бедности и даже бездомности. Ограничения делают нашу социальную структуру менее устойчивой.

За последние 15 лет адвокаты, эксперты по политике и чиновники в области жилищного строительства на уровне штата просвещали ключевые заинтересованные стороны по этому вопросу и препятствовали использованию таких ограничений зонирования. В местных генеральных планах и жилищных планах, которые я рассматривал в своем исследовании 2018 года, часто упоминалось, что ограничения по возрасту и количеству спален могут противоречить законам о справедливом жилищном обеспечении. Принятие возрастных и спальных ограничений при зонировании замедлилось, но они по-прежнему широко распространены в книгах. И, как я уже упоминал, еще в 2015-2017 годах четверть муниципалитетов выдавала разрешения на строительство жилья с ограничениями по возрасту, вероятно, потому, что система регулирования региона систематически отдавала предпочтение возрастным ограничениям для многоквартирных домов.

Это заставляет меня опасаться, что запрет на зонирование по возрасту и по спальням, как дискриминационный по отношению к семьям с детьми, приведет к меньшему количеству разрешений на строительство многоквартирных домов, в отличие от либерализации многоквартирных домов, подходящих для семей. Зонирование с ограничением по возрасту и количеству спален было клапаном давления для системы, напрягающейся из-за чрезмерного ограничения развития многоквартирного жилья в целом.

Закон о зонировании сообществ MBTA решает мою проблему, требуя от муниципалитетов, обслуживаемых MBTA, зонировать многоквартирные дома без дополнительных ограничений. Закон не оставляет муниципалитетам возможности закрыть ворота зонирования для всех многоквартирных домов.

Именно в контексте нехватки жилья в регионе и широко распространенных многоуровневых ограничений в отношении многоквартирного жилья в 2021 году Массачусетс принял закон о зонировании сообществ MBTA. Новый закон обязывает муниципалитеты разрешать строительство многоквартирных домов, ориентированных на транзит. «Подходит для семей с детьми.» В изданных штатом руководящих принципах по реализации закона определение пригодности означает, что зонирование многоквартирного жилья в соответствующих районах не может «ограничивать или ограничивать размер квартир, ограничивать количество спален, размер спален или количество жильцов, или установить минимальный возраст жильцов».

Мои исследования не учитывали зональные ограничения на размер (квадратные метры) жилых единиц. Ограничения по размеру были менее распространены, чем ограничения по спальне и возрасту. Сторонники реформирования зонирования рассматривают возможность ограничения размера квартир, потому что меньшие единицы, как правило, имеют более умеренную цену при прочих равных условиях и могут быть более углеродоэффективными. С другой стороны, если муниципалитеты не могут использовать возрастные ограничения и ограничения на количество спален для ограничения проживания детей в новых зданиях, они могут прибегнуть к ограничениям на размер квартир, чтобы обойти намерения закона; следовательно, руководящие принципы реализации запрещают их использование.

Закон о зонировании сообществ MBTA требует, чтобы зонирование выполнялось «по праву», что означает, что разрешение проектов не является дискреционным. При правильном зонировании муниципальный строительный департамент выдает разрешения на строительство на основании соблюдения обнародованных правил зонирования. Если зонирование не включает спальни или ограничения по возрасту, а зонирование многоквартирного жилья является правильным, то застройщик может строить, чтобы удовлетворить рыночный спрос; застройщику не нужно будет корректировать планы строительства, чтобы учесть местные предпочтения в отношении того, какие домохозяйства должно вместить новое жилье. (Обратите внимание, что инклюзивное зонирование согласуется с сообществами MBTA, поэтому муниципалитеты могут потребовать включения доступных по цене квартир в новые застройки.)

Без ограничений по зонированию, связанных с возрастом и спальнями, застройщики по-прежнему могут строить квартиры-студии и жилье с ограничениями по возрасту. Ограничение возрастной зональности не влечет ограничения возрастного развития. Когда мы говорим, что зонирование не может включать ограничения по спальням, мы не ограничиваем застройку квартир-студий, однокомнатных или двухкомнатных квартир. Вместо этого мы позволяем владельцам недвижимости оценивать рынок и строить в соответствии с ним. Иными словами, если квартиры-студии и дома возрастного ограничения будут относительно прибыльными, их будут строить. Если трехкомнатные квартиры без возрастных ограничений будут относительно прибыльными, их тоже будут строить.

Познакомьтесь с автором

MBTA Реформа зонирования сообществ позволит большему количеству семейных застроек получить зеленый свет.